正所谓一枚硬币有两面,凡事都有两面性,房地产行业也没有例外。在过去三四十年的时间里,往大了说,房地产带动了经济增长,推动了城镇化发展;往小了说,房地产改变了人们的生活,无论是人均住房面积还是家庭住房套数都有了明显提升。但是,在发展的过程中也存在着一些无法忽视的问题,比如由投机炒房行为引起的房价上涨等现象。如今,面临严厉的楼市调控政策,除了被高位套牢的炒房客以外,其他基本已经暂时离场。不过,笔者认为,一旦楼市出现回暖,卷土重来的可能性还是存在的。
易宪容
原中国社科院金融研究所金融发展室主任,青岛大学经济学院教授易宪容表示,解决房地产市场存在的各种问题,促使房地产市场从投机炒作转向以消费为主导的市场,应该从经济杠杆入手,比如房地产信贷政策及税收政策。一方面,只要确定购买的住房是为了投机炒作,就需要全面提高首付比例及贷款利率。另一方面,需要用严格的税收制度把获得的收益收回,让住房市场失去赚钱的功能,让购买住房变得无利可图。
在笔者看来,易教授的观点,总体上来说就是通过经济调控手段来去除住房的金融属性,从而实现房地产市场的平稳。面对当前的房价,无论是一二线城市还是三四线城市,贷款买房是绝大多数购房者的选择。而且,根据以往的调控政策来看,房地产信贷政策的调整一直都是惯用的手段,并且会对楼市产生重要的影响。比如,大幅度上调房贷利率,针对首套房和二套房、三套房等执行不同的首付比例。笔者认为,在楼市调控过程中,房地产信贷政策的调整可以起到多重作用,比如引导住房消费和投资行为,降低楼市和房价的热度,但有时候也不可避免的存在着误伤的可能。
与房地产信贷政策出现的概率相比,由于房地产相关的税收政策还不够完备,在楼市调控的组合拳中,税收政策往往并不引人注目,购房者常见的调控手段主要还是以限售、摇号等应急性措施为主。不过,笔者认为,随着楼市从短期调控向中长期调控过渡,应急性手段也将会向长效机制过渡,而体现在税收政策方面的长效措施可能就是从交易、持有等环节入手的房地产税和空置税。在易宪容教授看来,房地产市场之所以问题重重,核心问题就在于没有通过严厉的税收政策把房地产市场的赚钱功能去除掉,使得房地产成为了一种低风险的投资获利工具。
其实,房地产税和空置税一直都是业内关注和讨论的焦点。针对房地产税的出台,笔者不止一次说过,这已经是板上钉钉的趋势,而且根据政策透露的信号来看,随着房地产长效机制的“稳妥实施”,从今年开始动作可能会继续加快。针对空置税的问题,目前市场虽然并没有太多相关消息透露,但我国香港地区已经开始了空置税的征收,再叠加空置现象的普遍性,所以笔者认为这是下一阶段一个值得关注的趋势。不难看出,房地产税和空置税的出台无疑是未来楼市调控的杀手锏,不仅可以实现住房的资源的充分利用,对于房价的利空作用也不容小觑。
笔者认为,在房地产快速发展的一二十年时间里,对购房者而言,房价只涨不跌、稳赚不赔的形象根深蒂固。对投机炒房客来说,房子是一种获利手段,但对普通购房者来说,房子同样也可以看作是一种稳定的投资手段。其实,房价并不是一天涨起来的,是楼市各种因素综合作用的结果,所以短期内要想完全剥离掉金融属性也并不容易。但是,在“房住不炒”的定位下,未来或许可以通过房地产税、空置税等手段针对多套房拥有者征收较高比例的税费,尽可能压缩房产的金融属性,从而引导住房消费行为,促使住房逐步回归到居住的本质属性,而在这个过程当中,房价要想抬头可能就比较难了。
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